O ponto comercial nada mais é do que a localização de um estabelecimento empresarial determinante para atração de um público alvo dependendo do tipo de atividade a ser explorada valorizando assim este local.
Necessário que através deste ponto comercial tenha a exploração de atividade empresarial, caso contrário incabível a proteção jurídica do ponto comercial através de Ação Renovatória.
Não há duvidas que a escolha por um ponto comercial levara em conta vários fatores, todos eles visando a possibilidade de crescimento de clientela, portanto a grande preocupação de se manter neste ponto comercial.
A preocupação quanto à permanência ao ponto comercial é justamente em razão daquele estabelecimento empresarial já ter sido definido como um local estratégico que garante o sucesso e resultados do negócio, e a única medida judicial capaz de proteger o locatário para a permanência no imóvel locado neste caso é a ação renovatória.
Ocorre que, para que seja possível o ajuizamento do pleito é necessário a observância de alguns requisitos, entre eles a) contrato a renovar, b) exploração trienal, c) perfeito cumprimento do contrato em curso, d) apresentação de garantia, e) propositura da ação judicial em tempo hábil (§5º do art.51 da Lei 8.245/91), f) proposta de novo aluguel e condições, vejamos as peculiaridades:
- contrato a renovar: contrato por escrito com prazo mínimo de 5 anos pactuado expressamente, este é o prazo do contrato que se busca a renovação, prazo mínimo de 5 anos, ou também pode-se valer o locatário da soma dos contratos com prazos inferiores desde que estes atinjam 5 anos.
- exploração trienal: necessário que o locatário prove que exerce a atividade empresarial naquele local pelo período mínimo de 3 (três) anos ininterruptos, antes da propositura da ação judicial.
- perfeito cumprimento do contrato em curso; todas as obrigações relacionadas a locação do imóvel deverão estar em ordem, de forma pontual, pagamento de alugueis, taxas, seguros entre outras, conforme previsto na Lei 8.245/1991.
- apresentação de garantia: nos termosdo artigo 71 da Lei do inquilinato é exigível que a ação renovatória prove a idoneidade dos fiadores, que poderá ser feita através de declaração com a aceitação do encargo por período ou anuência expressa ao constituir a fiança, assim como podendo ser feita através de juntada de certidões de distribuições de ações, certidões negativas de protestos e prova da capacidade financeira por meio de matriculas de imóveis ou bens suficiente para garantir a locação.
- propositura da ação judicial em tempo hábil: a ação renovatória começara correr o prazo um ano antes do final do contrato e vai até 6 (seis) meses antes do término, portanto 6 (seis) meses antes de vencer a locação é o prazo limite para ajuizamento da ação judicial, observe que este prazo é decadencial, se a ação não for ajuizada no limite máximo deste período o locador poderá denunciar o contrato de locação e em conseqüência propor o despejo em face ao locatário.
- proposta de novo aluguel e condições: as condições de renovação de contrato de locação deverão estar sobre a observância do valor atual de mercado, tendo de forma bem clara as condições de pagamento.
No entanto não sendo a ação judicial fundamentada por observância aos requisitos acima mencionados, poderá o locador em sua defesa alegar em desfavor ao locatário, a) falta de requisitos legais, b) insuficiência do valor do aluguel pelo autor, c) existência de melhor proposta, d) necessidade de obras determinadas pelo poder público que importem em radical transformação do imóvel, ou que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52, I) e) utilização própria do imóvel dos descendentes, ascendentes ou cônjuge se estabeleçam no local, (art. 52, II da Lei 8.245/91).
Ressalta-se que é proibida por parte do locador a cobrança de qualquer valor a titulo de preferência de permanecia no imóvel, a chamada “luvas”, usada como um meio coercitivo para beneficiar a renovação do contrato.
Portanto, o locatário empresário que possui estabelecimento comercial e possua os requisitos essenciais para a proteção do ponto comercial poderá se valer da ação renovatória em seu benefício, devendo este estar atento aos prazos tendo em vista ser este decadencial, e por tais razões a fundamental importância o locatário conhecer os direitos de permanecer no ponto comercial e não sofrer danos com a sua saída repentina do imóvel.
