A ação de despejo é o meio adequado de reaver a posse de imóvel que decorreu de contrato de locação, conforme preceitua o artigo 5º da Lei 8.245/91, vejamos:
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Ressalta-se que a notificação ao inquilino/devedor poderá ser feita de forma extrajudicial ou judicial, o procedimento poderá ser efetuado antes do ajuizamento da ação de despejo, no entanto somente a notificação não é meio hábil a forçar ao locatário inadimplente a efetuar a quitação do débito, ou desocupar o imóvel.
O artigo 59 da Lei 8245/91 em seu inciso IX, prevê que a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento ensejara o ajuizamento da ação de despejo, “in verbis”.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Cumpre informar que é necessário que o locador verifique se o contrato de locação está provido de fiança locatícia de garantia, ex: (fiador, caução, depósito, entre outros). Ademais, caso queira o locador que o processo de despejo seja realizado de forma mais célere e rápida pode optar pelo procedimento de liminar, e é necessário que este no ato do ajuizamento da ação de despejo efetue o depósito de 3 (três) meses do valor do aluguel, o que equivale a uma espécie de caução:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
O pagamento da caução feito pelo locador do imóvel serve para demostrar a sua boa-fé e se por ventura a fundamentação de seu pedido não for aceita judicialmente, tal valor poderá ser usado como para uma eventual indenização ao locatário.
Portanto, a inadimplência é algo fundamental como requisito para ajuizamento da ação de despejo, assim como a total falta de garantia no contrato de locação, e a motivação que ensejou a ação de despejo, pois a ação de despejo deverá ser fundamentada.
Nos contratos de locação de imóveis urbanos temos a chamada denuncia cheia ou denuncia vazia, vejamos o que significa cada uma delas:
Primeiramente denunciar um contrato significa extingui-lo unilateralmente, ou seja, é a declaração unilateral de por fim a uma relação jurídica, independente da aceitação do (denunciado/notificado), basta que esta chegue ao seu conhecimento.
Denuncia vazia ou imotivada: é aquela que prevê a retomada do imóvel por seu locador, depois do término da locação fixado em contrato por escrito no prazo igual ou superior a trinta meses, sem ter que se justificar seu pedido, conforme previsto no artigo 46 da lei 8245/91.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Denuncia cheia/fundamentada: na denuncia cheia o locador apresenta as razões de por fim ao contrato de locação, conforme previsto no artigo 47 da Lei 8245/91, entre elas estão: a) extinção da locação pela razão da extinção do contrato de trabalho, b) pedido para seu uso próprio, de cônjuge ou companheiro, c) pedido de demolição ou edificação em razão de obras, entre outras razões.
Caso o locador queira ajuizar ação de despejo pela denuncia vazia por contrato na vigência de prazo indeterminado, este deverá obrigatoriamente utilizar de Notificação premonitória, que é uma notificação que precede o desejo da retomada do imóvel, devendo esta conter o prazo de desocupação de no mínimo 30 dias, portanto o locador deverá obrigatoriamente efetuar esta comunicação ao locatário.
Por outro lado, o locatário poderá evitar a rescisão do contrato de locação de imóvel, mantendo a locação quando ele “emendar a mora”, ou seja, ele deverá quitar a o valor da divida, dentro dos 15 dias da citação da ação de despejo, efetuando o pagamento dos alugueis, assim como custas, juros e honorários advocatícios.
Contundo, em não havendo a possibilidade de quitação dos alugueis pelo locatário dentro do prazo de quinze dias, a ação de despejo tramitará no seu tramite processual normal através de defesa pelo advogado do locatário com a sua peça contestatória, indagando as razões do inadimplemento.
Por fim, se a ação judicial de despejo for julgada procedente, o locador terá um prazo para a desocupação do imóvel de forma voluntária, se assim não o fizer poderá ser obrigado a fazer de forma forçada, por oficial de justiça ou força policial, se houver necessidade.
