O artigo 37 da Lei 8245/91 dispõe que o Locador proprietário do imóvel escolha a modalidade de garantia locatícia e não o locatário/inquilino, vejamos:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Portanto, o contrato de locação somente poderá utilizar uma modalidade de garantia locatícia.
A garantia no contrato de locação visa a assegurar ao Locador a satisfação do crédito decorrente da locação, caso o inquilino fique inadimplente, a garantia locatícia será responsável pelo pagamento e satisfação do débito.
Dentre as garantias locatícias mais comuns temos a Caução, Fiança, Seguro Fiança, cessão fiduciária de cotas e fundos de investimentos, assim como: titulo de capitalização, carta fiança ou depósito caução, vejamos cada uma destas modalidades:
CAUÇÃO: podendo ser feita em dinheiro, bem móvel ou imóvel de propriedade do Locatário, oferecidos como garantia das dividas ou que possam a existir em relação à locação, (art. 38, LV da Lei 8245/91). Sendo a caução em dinheiro, não poderá ultrapassar o valor correspondente a 03 (três) meses do valor do aluguel, sendo a caução em bens móveis deverá ser registrado no cartório de notas e, sendo bens imóveis será registrada no cartório de registro de imóveis.
FIANÇA: o fiador é co-responsável pelo pagamento do aluguel, assim como pelos encargos e responsabilidades do contrato de locação, este geralmente é proprietário de imóvel já quitado, não são todas as pessoas que estão dispostas a cederem responsabilidades e assumir riscos como fiador e garantidor em um contrato de locação.
SEGURO FIANÇA: o seguro fiança geralmente é oferecido por uma seguradora que fica responsável pelo pagamento da locação em caso de inadimplência, quem contrata o seguro fiança poderá parcelá-lo. Esta espécie de garantia locatícia envolve menos burocracia e dispensa a questão do fiador, podendo incluir nesta espécie também custos como IPTU.
CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS E FUNDOS DE INVESTIMENTOS: esta garantia é uma garantia real que transfere a titularidade de cotas de fundo de investimento do locatário ou de terceiro cedente para o locador, o qual ficará sob guarda da instituição financeira, que ficará como agente fiduciário, estando estas cotas sujeitas as regras da CVM – Comissão de valores imobiliários.
TITULO DE CAPITALIZAÇÃO: o titulo de capitalização é comprado pelo inquilino locatário ficando vinculado à locação, em havendo inadimplência o titulo poderá ser sacado para cobertura de prejuízos, ou ao término da locação, se tudo estiver em dia, o locatário poderá havendo sobra de recursos, efetuar o levantamento do valor.
CARTA FIANÇA: por esta garantia o banco entrega ao locador uma carta fiança caso o inquilino não pague o aluguel ou encargo da locação, a instituição financeira fica responsável, a carta fiança é atribuída sobre um valor fixo, pré-fixado.
DEPÓSITO CAUÇÃO: nesta modalidade de garantia locatícia o locatário deposito o equivalente a 3 (três) meses do valor da locação em uma caderneta de poupança que ficará em nome do locador, se ao final do contrato o locatário estiver em dia com a locação este valor poderá ser levantado pelo locatário, assim como ocorre no titulo de capitalização, em havendo dividas este valor ficara com o intuito de cobrir o prejuízo pelos débitos, em havendo sobra de valores este poderá ser devolvido ao locatário.
Verificamos aqui às principais modalidades de garantia locatícia, lembrando que um contrato de locação imobiliária deverá ser bem redigido para que expresse para ambas as partes, locador e locatário a devida segurança jurídica, o qual evitará futuros conflitos e pleitos judiciais desnecessários.
