Talvez você nunca tenha ouvido falar em direito real de laje, no entanto ao contrário de juristas, advogados e estudiosos do direito que adentram ao conhecimento da matéria de uma forma técnica, o presente artigo tem por objetivo explanar o assunto de forma simples e objetiva, a luz do conhecimento daqueles que querem conhecer um pouco mais sobre o assunto.
O direito de laje que foi objeto da medida provisória MP 759/2016 convertido na Lei 13.465/2017, veio para disciplinar o direito real de laje, que consiste em reconhecer o direito de quem utiliza a superfície de um imóvel que não lhe pertence, em projeção vertical com acesso autônomo e independente da construção base.
Sabemos que não é incomum a construção do chamado “puxadinho”, onde o proprietário da construção base cede o seu direito de construir em espaço aéreo ou sobsolo unidades imobiliárias autônomas e distintas da construção base, possuindo os seus direitos, mas com as limitações atribuídas pela legislação atual, não constituindo o direito à propriedade plena convencional, diferente do condomínio edilício, ou seja, apartamentos, vagas de garagem, salas comerciais, boxes, dentre outros.
No direito real de laje, o proprietário do solo cede ao lajeado o direito de construir em seu espaço aéreo ou subsolo, criando uma unidade distinta da construção principal, matricula base e a outra para a laje sobreposta, que é a laje em Sobreposição, possuindo outra matricula distinta desta principal, com a averbação do direito real de laje, conforme preceitua o artigo 1.510-A da Lei 13.465/2017.
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
- 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
Com o direito real de laje cada titular poderá dispor de sua unidade de forma independente, estando isolada da construção original, podendo ter uma escada exclusiva para o novo pavimento da construção, podendo aquele que efetua uma construção irregular em terreno que não é seu através do direito real de laje, regularizá-lo, o que atribui ao lajeário, aquele que constrói, os direitos de usar, gozar e dispor da unidade conforme preceitua o artigo 1.228 do Código Civil, mas não de reavê-la do poder de quem a possua ou detenha injustamente a propriedade, pois tal poder não confere ao lajeário, somente ao proprietário.
Cumpre ressaltar que o direito real de laje pode ser adquirido por ato de causa mortis ou inter vivos, também poderá ser passível de usucapião, assim como tem este beneficiário obrigações inerentes a encargos e tributos que recai sobre o imóvel, tanto para as edificações novas como nas antigas.
O direito real de laje não se confunde com o direito de superfície, pois este direito recai sobre direito real de coisa alheia, conforme preceitua o artigo 1.369 do Código Civil, quando o proprietário concede a outrem o direito de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública.
Outrossim, o direito rela de laje tem regras quanto ao direito de preferência no caso de alienação das lajes sobrepostas, caso venha haver qualquer situação de transmissão haverá o direito de preferência ao lajeário, assim como a necessidade de intimação dos titulares das unidades sobrepostas e da construção base em caso de penhora.
Pois bem, sabemos que tal legislação, lei 13.465/2017, veio no sentido de regularizar a situações de construções irregulares, construídas de forma ilegal, buscando o legislador a assegurar a regularização do imóvel dentro das possibilidades expressas na lei, diferenciando-se o direito de laje do direito de superfície e do conceito de condomínio edilício ou seja, apartamentos, vagas de garagem, salas comerciais, boxes, dentre outros, buscando o legislador por considerar o direito real de laje como uma espécie de direito real de coisa própria e não coisa alheia.
Portanto, evidencia-se no direito real de laje a possibilidade de regularizar a situação dos lajeários quanto as construções de forma ilegal, assegurando ao proprietário da laje seu direitos e garantias previstos pela Constituição Federal, em vista ao vasto problema habitacional enfrentado pelo nosso pais, assim como a burocratização que envolve as questões imobiliárias.
