A aquisição da propriedade imóvel é certamente o maior sonho de consumo. Ademais historicamente falando as riquezas das pessoas antigamente eram medidas pelas suas propriedades imobiliárias, onde se avaliavam nos negócios jurídicos a capacidade do devedor em honrar os pagamentos em face ao credor pela análise do seu patrimônio, nem que essa garantia se efetivasse através de um fiador, exatamente como é hoje.
A compra de um imóvel exige um amplo planejamento financeiro, assim como exige que o vendedor seja idôneo, tanto moral quanto financeiramente, sendo necessário análise previa minuciosa para que o sonho da realização de compra não se efetive em um negócio desastroso e com perdas irreparáveis de economias de uma vida inteira.
Sendo assim é necessário ter muita cautela, por várias razões, pois é nesse ato que pode ocorrer muitas falhas, entre elas: procurações falsas, erros, dolo, fraudes, agentes incapaz, alguma ausência de requisito de validade do negócio jurídico entre outros fatos que poderão ocorrer.
Além da análise da documentação imobiliária, é importante verificar se o imóvel de fato pertence a quem está vendendo, se esse proprietário tem uma conduta moral e financeiramente idônea, pois essas são as principais cautelas que deverão ser tomadas pelo comprador.
Dentre as preocupações entre a documentação relacionada ao imóvel, estão às certidões de propriedade do imóvel a matricula ou sua transcrição obter informações quanto aos dados do vendedor, nada mais do que os dados e a descrição do imóvel e seu vendedor, bem como as anotações relacionadas às alterações do registro do imóvel, constando a informação de quem vende é de fato proprietário.
Ainda há fatores importantes que poderão ser verificados na transcrição do imóvel, como: direitos sucessórios, hipotecas, penhoras por dívidas, sendo o imóvel objeto de uma ação de execução, conforme preceitua o artigo 828 do Código de Processo Civil, vejamos:
Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
E ainda se o imóvel estiver sobre cláusula de usufruto, caução como garantia locatícia ou cláusula de inalienabilidade, incomunicabilidade, praticados geralmente em bens imóveis objeto de doação a herdeiros, o que impedem que o bem seja vendido em caráter temporário ou vitalício.
Observe que imóveis que estão sobre matriculas que contenham tais cláusulas somente poderão ser vendidos sob a autorização judicial pelo procedimento de jurisdição voluntária através de alvará.
Assim como a análise complexa sobre a transcrição do imóvel, necessário verificar as certidões negativa de tributos municipais, haja vista a obrigação “propter rem”, obrigação sobre a coisa, sendo o comprador responsável pela aquisição da propriedade e dos tributos a ele imposto, em casos de imóvel em condomínios edilícios a Certidão Negativa de Débitos Condominiais, em aquisição de imóveis submetidos a enfiteuse: que implica em direito real onde quem dispõe sobre o domínio é a União: a certidão negativa de Imóveis Enfitêuticos, a verificação quanto ao risco do imóvel sobre área de Desapropriação, entre outras questões.
Não podendo deixar de mencionar as certidões relacionadas ao vendedor, a sua idoneidade moral e financeira, documentos pessoais, certidões negativas de débitos com a Receita Federal, INSS, FGTS, e a verificação minuciosa de distribuição de processos relacionados a ações cíveis, criminais, trabalhistas e federais, tanto no âmbito de pessoa física ou jurídica, não podendo esquecer a análise de protestos, através de certidão negativa de protestos.
Portanto, toda cautela é necessária na aquisição de compra de imóvel, tendo em vista que aquele que vende responde por uma dívida que certamente poderá alcançar o imóvel objeto da venda, conforme preceitua o artigo 789 do Código de Processo Cível, vejamos:
Art. 789. O devedor responde com todos seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações (…)
Não é somente a análise técnica de certidões e documentos que se restringe a aquisição da propriedade imóvel, mas sim a elaboração de um contrato bem redigido e a construção de cláusulas contratuais adequadas e coerentes, garantindo a ausência de qualquer risco, assim como a escolha de um profissional adequado, preservando a confiabilidade e a eficácia de um bom negócio jurídico, tornando-se o sonho em uma realidade segura.
