Vários fatores tem levado alguns compradores de imóveis a pleitearem judicialmente a resolução do contrato de compra e venda de imóvel na planta, entre eles estão: a crise econômica, a alta da inflação, o desemprego, a restrição de crédito, o aumento da taxa de juros, e as dificuldades quanto à quitação do financiamento, são fatores que tem aumentado judicialmente o pedido de cancelamento de contrato de compra e venda de imóveis.
Fato é que a rescisão contratual é um direito do consumidor, substanciado no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que deverá pleitear a resolução primeiramente em face à construtora, vendedora do imóvel. No entanto, é notório que o consumidor enfrenta diversas dificuldades quanto à devolução de valores na prática, pois é verificado o excesso de imposições estabelecidas pelas Construtoras/ vendedoras, bem como a prática de cláusulas abusivas na relação contratual entre vendedor e consumidor.
O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.
Assim como a Súmula de nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei)
Portanto, a partir da interpretação da Lei, acrescida a interpretação jurisprudencial combinada ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, assim como o artigo 189 do Código Civil, segundo qual dispõe: violado o direito, nasce ao titular a pretensão, além do artigo 413 do Código Civil, que determina a redução da penalidade excessiva, sendo totalmente possível o ajuizamento de Ação de Resolução Contratual pelo adquirente do imóvel que não consegue arcar com os custos da prestação contratual.
O comprador do imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitido à compensação dos gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pela ocupação do bem.
Cumpre informar que o entendimento dos tribunais em relação ao percentual à retenção na hipótese de resolução por inadimplemento levou os tribunais a considerarem que devera ser retido o percentual de 10% a 25% dos valores pagos pelos consumidores, havendo um critério de proporcionalidade entre as partes e a vedação de enriquecimento ilícito a parte que vendeu o imóvel, ou causando de qualquer forma um desiquilíbrio contratual.
Importante salientar, entretanto, que o consumidor inadimplente deverá comprovar que não reúne condições de continuar com o pagamento da prestação, pautando-se nos princípios da boa fé objetiva, equilíbrio contratual que decorre os negócios jurídicos, assim como nas relações de consumo.
